지방 준공 후 미분양 주택 1세대 1주택 특례(+아파트 미분양), 인구감소지역, 종부세 완화

지방 준공 후 미분양 주택이란?

「주택법」제54조 제1항에 따른 사업주체가 같은 법 제49조에 따른 사용검사를 받은 후 분양되지 않은 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호에 따른 아파트를 최초로 유상승계 취득하는 아파트

 

- 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 사업주체로부터 최초로 유상승계 취득

- 아파트 계약 시점에 준공 후 분양되지 않은 아파트를 위 기간 내에 원시 취득한 자로부터 최초로 유상거래를 원인으로 승계 취득하는 경우임

- 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 아파트 중 준공된 이후에도 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급되는 아파트를 의미

- 수도권(서울·인천·경기)을 제외한 지역에 소재한 아파트 중에서 준공일 기준으로 분양되지 아니하여 시장 · 군수 · 구청장으로부터 미분양 확인 * 을 받은 아파트

*사업주체는 수분양자와 매매계약을 체결하고 매매계약서를 주택관련 부서에 제출하여 준공 후 미분양 확인증을 교부받아 수분양자에게 전달함

 

2025년 1월부터 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택 구입 시 양도·종부세를 산정할 때 1세대 1 주택 특례를 적용받는다.(취득한 지방 준공 후 미분양 주택은 취득·양도·종부세 산정 시 주택 수에서 제외) 지방 준공 후 미분양 아파트를 2년 이상 임대로 활용할 경우 주택건설사업자의 원시취득세도 최대 50% 깎아준다.

- 양도소득세 비과세는 취득 시 공시가격 기준, 종합부동산세는 과세기준일 공시가격 기준

 

 

지방 준공 후 미분양 아파트 주택 수 제외

- 기존 보유 주택 수에 해당하는 세율 적용(2026년 12월 31까지 한시적이며, 연장 여부는 추후 재검토)

예시) 기존 1 주택자가 지방 준공 후 미분양 아파트 구입 시 1 주택에 해당하는 취득세율 적용, 기존 2 주택자가 지방 준공 후 미분양 아파트 구입 시 2 주택에 해당하는 취득세율 적용

※주택 수 제외요건

1. '24.1.10.~'25.12.31. 최초 유상승계 아파트

2. 전용면적 85㎡이하, 취득가액 6억 원 이하 미분양 아파트

 

지방 준공 후 미분양 아파트 임대 활용 시 취득세 최대 50%(법 25%+조례 25%) 감면(신설)

※감면요건

1. '24.1.10.~'25.12.31. 준공된 아파트

2. 전용면적 85㎡이하, 취득가액 6억 원 이하

3. '25.12.31. 까지 임대계약 체결, 2년 이상 임대 활용 의무

 

종합부동산세 1세대 1 주택 판정 시 금액요건과 지역요건(지방)을 충족한 1 주택에 한하여 주택 수 제외

- 1 가구 1 주택자의 경우 종합부동산세는 12억 원까지 기본공제가 적용되고, 고령자나 장기보유자는 최대 80%까지 세액공제 혜택이 적용됩니다.

※주택 수 제외요건

1. 금액요건 : 공시가격 4억 원 이하(기존 3억 원 이하)

2. 지역요건

   가. 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역 

   나. 광역시에 소속된 군

   다. 세종시에 속한 읍·면

 

취득세 중과가 제외되는 저가주택 기준을 지방주택에 한해 완화

- 공시가격 1억 원 이하 → 공시가격 2억 원 이하

- 몇 채를 사도 취득세 중과 배제

- 단, 공시지가가 올라 2억 원이 넘으면 취득세 중과됨에 유의해야 하며 매수 시 매도가능성을 고려하여 매수 필요

 

인구감소지역에 소재하는 주택을 구입할 경우 취득세 최대 50%(법 25%+조례 25%) 감면(신설)

※감면요건('24.1.4.~26.12.31.취득 시)

1. 무주택 또는 1 주택자, 취득가액 4억 원 이하

2. 수도권(접경지역 제외)·광역시(군지역 제외) 외 인구감소지역*

3. 3년 이상 보유 의무

 

*인구감소지역은 어디일까요?

인구감소지역 지정 개요

• (법적근거) ｢지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법｣ 제2조 및 같은 법 시행령 제3조
• (지정절차) 인구감소지역 지정안 마련(행안부) → 관계기관 협의(중앙행정기관, 시·도지사 등) → 지방시대위원회 심의 → 지정·고시(행안부 장관)
• (지정현황) 89개 시군구
• (지정주기) 5년 단위 지정(’21.10월 최초 지정)

인구감소지역 지정 결과(89개)

- 수도권과 광역시는 제외 단, 수도권 내 접경 지역 및 광역시 내 군지역은 포함 허용

 

(관심지역 18개) 대전 동구, 인천 동구, 부산 중구, 부산 금정구, 광주 동구, 경남 통영시, 강원 강릉시, 강원 동해시,

대전 중구, 경북 경주시, 경남 사천시, 경북 김천시, 대전 대덕구, 강원 인제군, 전북 익산시, 경기 동두천시, 강원 속초시,

경기 포천시

 

인구감소지역 지원 특별법

• (목적) 지역이 주도하여 인구감소 및 지방소멸 문제에 효과적으로 대응하고, 국가는 행·재정적으로 지원하기 위한 제도적 기반 마련
• (경과) 「인구감소지역 지원 특별법」 공포(‘22.6.10.), 시행(’23.1.1.~)
• (법안의 내용 - 총칙) 정의, 국가·지자체 책무, 타 법률과의 관계 등 1. “인구감소지역”이란 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제12호에 따라 지정된 지역을 말한다.
• (법안의 내용 - 기본계획) 국가 및 지자체 기본계획 수립 제5조(계획수립의 원칙) ① 제7조에 따른 시ㆍ도 인구감소지역대응기본계획 및 시행계획은 제6조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 인구감소지역대응기본계획 및 시행계획을 바탕으로 수립하여야 하고, 제8조에 따른 국가 인구감소지역대응기본계획 및 시행계획은 제7조에 따른 시ㆍ도 인구감소지역대응기본계획 및 시행계획을 바탕으로 수립하여야 한다.
• (추진체계) 지자체 위원회 설치·운영(특례 지원) 인구감소지역에 대한 행·재정적 특례 지원

 

무주택자가 준공 후 미분양 주택 구입 후 청약 시 무주택자 적용 될까요? YES!

• 미분양 아파트를 최초로 계약 시, 해당 아파트는 다른 주택 청약 시 주택 수에 포함되지 않습니다.
• 무주택자 상태에서 미분양 아파트를 최초로 계약 시 주택 소유 여부 판정 기준에 따라 무주택자로 인정됩니다.
• 청약통장을 사용하지 않고 미분양 아파트를 계약한 경우만 무주택자로 간주됩니다.