부동산 취득세(+아파트) 중과, 취득세율, 생애최초 취득세 감면 등 한꺼번에 정리!

부동산 취득세란 무엇인가요?

취득세란 지방자치단체의 재정수요에 충당하기 위해 주택을 구매하거나 상속, 증여 등으로 부동산을 취득할 때 부과되는 세금(지방세, 보통세)입니다. 부동산 취득세율은 소유한 집 수(부부합산)에 따라 다르게 적용되며 다주택자의 경우 더 높은 세율이 적용됩니다. 취득세는 부동산(토지 및 건물)의 취득에 대해서 해당 취득물건 소재지의 특별시·광역시·도에서 그 취득자에게 부과합니다.

취득세는 취득일자로부터 60일 이내에 신고·납부 해야 하며, 60일이 지나기 전이라도 부동산은 등기를 하는 경우 등기 전까지 신고 납부해야 합니다. 이 기간이 지날 경우 신고 해태(어떤 법률 행위를 할 기일을 이유 없이 넘겨 책임을 다하지 아니하는 일)로 무신고가산세와 납부불성실가산세가 추가됩니다. 그래도 납부 안 할 경우 독촉이 날아오며, 이후는 가압류 경고를 1회 한 후 그 기간 내에도 납부하지 않으면 재산 압류를 실행합니다. 취득세는 과세표준(과세대상물건의 취득시기 당시 취득 가격)에 표준세율(주택 보유 수, 매매가 등에 따라 다름)을 곱한 금액으로 계산됩니다. 관행적으로 취득세에는 취득세율 + 지방교육세를 합한 액수로 부과됩니다. 예를 들어, 9억 초과 1 주택자의 경우 취득세 3%, 지방교육세 0.3%인데 이를 그냥 합쳐서 취득세 3.3%(전용면적 85㎡초과 시 농어촌특별세 0.2% 추가)라고 하기도 합니다. 부동산 취득세는 시가 표준액(공시가액)이 아니라 실제 취득한 취득가액으로 계산되어 납부하게 됩니다.

부동산 취득세율 표

주택 외 취득세율 표

가산세

※ 가산세의 경우 2013년 이후 신고납부기간이 경과하여 신고할 경우 무신고가산세(20%), 부정무신고가산세(40%)가 부과되며 지방교육세 농특세에 대한 무신고가산세는 2013년 1월 신고부터는 부과되지 않습니다.(1개월 이내 : 50% 감면, 1개월~3개월 이내 : 30% 감면, 3개월~6개월 이내 : 20% 감면)

※ 2025년 2월 현재 조정대상 지역 : 서울 4개 구(서초구, 강남구, 송파구, 용산구)

 

취득세 신고 및 납부 방법( 카드납부 가능, 할부 가능)

1. 구청 또는 시청 등 행정기관(세무과)에 방문신고  납부
2. 위택스(국세청 홈택스, 서울 외), 이택스(서울) 사이트에서 신고 및 온라인 납부

 ※ 구비서류 : 매매계약서, 부동산거래계약서 신고필증 사본 등 취득가액 및 취득일 등을 증명할 수 있는 서류 사본 1통, 지방세 감면 신청서 1부(해당 시), 신분증, 가족관계증명서(상세) 사본, 주민등록 등본 사본 등(원본은 추후 등기소에 제출함)

 

※  취득세, 대출이자, 양도세 등 계산은 "부동산계산기"를 이용하시면 편리합니다.

- 보유주택수 선택 시 현재 무주택인데 주택을 취득하시는 분은 1 주택으로 선택하시고, 현재 보유 주택이 한 채 있을 시에는 2 주택으로 선택해 주시면 됩니다.

부동산계산기

 

※ 과세표준액이 50만 원 이하인 경우에는 세금이 0원으로 고지됩니다. 단, 세액이 0원일 뿐 전산 처리를 하지 않는 것은 아니기 때문에 신고는 꼭 제때 해야 하며, 등기를 할 때 0원짜리 세금일지라도 신고 처리가 되어 있어야만 절차를 밟을 수 있습니다.

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2025년 말까지 생애 최초 주택 구매자 취득세 감면(최대 200만 원)

1. 감면 대상(아래 조건에 모두 만족해야 함)  
   • 생애 첫 주택 취득(본인 및 배우자 모두 주택 취득 사실이 없는 무주택 가구)
   • 주택가액 12억 원 이하
   • 취득 후 90일 이내 전입신고 및 상시 거주
   • 취득(감면) 후 90일 이내 다른 주택 취득 불가
   • 취득 후 3년 이내 임대, 증여, 매도 불가(위반 시 감면 세금 납부)
2. 주택보유 이력이 있어도 감면이 가능한 예외 대상
   • 상속주택 지분 보유 후 모두 처분한 경우
   • 비도시지역(읍/면/리 중 비도시지역으로 지정된 지역) 내 20년 초과 혹은 85㎡ 이하 단독주택, 상속주택에 거주하다 처분한 경우
   • 시가표준 100만 원 이하 주택 보유 후 처분한 경우
3. 감면 혜택 기간
   • 2023년 3월 14일 ∽ 2025년 12월 31일까지
4. 감면 필요 서류
   • 생애최초 주택구입 취득세 감면신청서(원본, 세대당 1부 작성)
   • 주민등록등본(최근 5년 이내 주소포함, 주민번호 전체 공개/ 사본가능, 공동명의서 각각)
   • 가족관계증명서(상세 발급, 모든 정보 전체공개 필수/ 사본가능, 공동명의서 각각)

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 2025년 말까지 출산가구 주택 취득세 감면(최대 500만 원)

1. 감면 대상
   • 특례신설 이후 추가로 출생하는 자녀의 부모(미혼모, 미혼부 포함)가 취득하는 1 주택
   • 유상취득뿐만 아니라 무상취득(상속·증여 등), 원시취득(신축 등)도 포함
2. 감면 요건
   • 출생한 자녀와 부모가 주민등록을 같이하고 함께 실거주하는 경우
   • 취득당시의 취득가액이 12억 원 이하
   • 1 가구1주택(출산지원의 정책목적 등 고려하여 다주택자 감면 배제, 다만 주택 취득일로부터 3개월 이내에 1가구 1 주택이 되는 경우는 포함)

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취득세 중과를 받지 않는 지방 저가 주택 공시가격 변경(2025년)

1. 공시가격 :  1억 이하 →  2억 이하
   • 공시가격 2억 이하 지방 저가 주택은 취득세 1.1%입니다.(여러 채를 사도 1.1% 임), 단 도시정비법에 따른 재개발·재건축으로 정비구역에 지정된 곳에 위치한 주택은 주택 수에 포함(취득세 중과)됩니다.
   • 취득세는 중과되지 않으나(주택수 미포함) 양도세·종합부동산세는 중과대상이며 재산세 역시 부과됩니다.
   • 청약 시에는 주택 수에 미포함됩니다.
   • 공시가격 2억 이하는 매매호가 약 3억 5천 이하입니다.
   • 공시가격 확인은 부동산공시가격 알리미(국토교통부)에서 조회하시면 됩니다.
2. 지방 저가 주택 : 수도권(서울특별자치시, 경기도, 인천광역시)을 제외한 지역에 있는 주택

 

 

취득세 관련 내용 및 감면 정책 등을 알아봤습니다.

부동산은 잘 사서 잘 파는 게 중요합니다.

그리고 무엇보다 세금에 대한 공부가 선행되어야

절세를 할 수 있고, 수익을 극대화할 수 있습니다.

당장 필요하지 않을지라도

늘 정책과 세금에 대한 공부를 꾸준히 하셔서

기회가 왔을 때 현명하게 투자하시고 부자 되시기를 바랍니다.

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