부동산을 투자하기 위해 매수 시 중요하게 고려해야 할 사항은 취득세와 더불어 매도 시 부과되는 양도소득세입니다. 자칫 세금을 확인 안 하고 매도했다가 세금만 폭탄 맞고 수중에 남는 돈은 거의 없을 수 있습니다. 잘 파는 것만큼 중요한 부동산 양도소득세!! 함께 공부하고 똑똑하게 매도합시다.
양도소득세란?
개인이 부동산(토지, 건물, 분양권 등), 파생상품(주식 등)의 양도로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 일시에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.(과세되서 양도소득세를 내야 잘한 투자 입니다^^)
양도소득세가 과세되는 자산의 범위를 알아보겠습니다.
| 부동산 | 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함) |
| 부동산에 관한 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 |
| 주식 등 | 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 |
| 기타자산 | 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권 |
| 파생상품 | 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품 |
| 신탁 수의권 | 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득 |
양도소득세가 과세대상이 되는 양도의 범위를 알아보겠습니다.
| 양도로 보는 경우 |
양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상 양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다. 예를들어 중도금이 실행된 분양권을 부담부증여하는 경우 그 분양권에 프리미엄이 있는 경우 증여인은 양도소득세가 과세 됩니다. |
| 양도로 보지 않는 경우 |
신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다. |
양도소득세를 비과세 하거나 감면되는 경우를 알아보겠습니다.(조세정책목적)
| 비과세되는 경우 | 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 단, 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다. |
| 감면되는 경우 | 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다. |
양도소득세의 신고 납부
- 부동산 양도시 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다. 예를 들어, 2025.2.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2025.4.30. 까지입니다. 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 하며, 양도시기는 원칙이 대금청산일입니다.(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.) 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%(’ 19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
- 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
- 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14. 이전까지 0.025%) 0.025%)를 추가 부담하게 됩니다.
- 납부할 양도소득 세액이 1천만 원을.
다주택자 양도소득세 중과 한시 배재
- 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배재 주택 추가 및 1년 연장(「소득세법 시행령」 제167조의 3, 제167조의 4, 제167조의 10, 제167조의 11)
| 종 전 | 개 정 |
| - 다주택자가 조정대상 지역 내 주택 양도시에 양도소득세 중과제외 대상 - 지방저가주택은 주택 수 합산 제외 |
- 중과배재 주택 추가 및 한시 배제 1년 연장(2026년 5월까지) - 지방저가주택은 주택 수 합산 제외 |
| 추가 | - 2024.1.10.~2025.12.31. 중 취득한 주택으로 다음 어느 하나에 해당하는 주택은 주택수에서도 제외함 ① 소형신축주택 (1)면적 : 전용면적 60㎡ 이하 (2)취득가액 : 수도권 6억원, 비수도권 3억원이하 (3)준공시점 : ‘24.1.10.~’25.12.31. (4)주택유형 : 아파트 제외 ② 준공 후 미분양 주택 (1)면적 : 전용면적 85㎡ 이하 (2)취득가액 : 6억원 이하 (3)주택 소재지 : 비수도권 |
| - 보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’24.5.9.까지 양도하는 주택 - 장기임대주택, 장기어린이집 - 동거봉양, 혼인, 취학, 근무, 질병 등 사유로 인한 일시적 2주택 등 |
- 보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’26.5.9.까지 양도하는 주택 - 장기임대주택, 장기어린이집 - 동거봉양, 혼인, 취학, 근무, 질병 등 사유로 인한 일시적 2주택 등 |
※ 지방저가주택이란 양도세의 가액기준으로는 공시가격 3억 이하이면서 수도권·광역시·세종시 이외의 지역입니다. 단, 경기도의 읍면, 세종시의 읍면, 광역시의 군지역은 공시가격 3억 미만일 경우 지방저가주택에 포함되어 주택수 합산 제외 됩니다.
※ 이사 등으로 일시적 1세대 2 주택은 신규주택 취득일로부터 3년 이내에(종전 2년) 종전주택 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
※ 1세대 1 주택 양도소득세 비과세의 보유·거주 기간 재기산 제도는 폐지되었습니다. 1세대 1 주택자가 2년 이상 보유시(2017.8.3.이후 취득하여 현재 조정대상지역의 주택 소유자는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 함) 양도세는 비과세입니다. 단, 기존에는 보유·거주기간 계산시 1세대가 2주택 이상을 보유했을때(1세대가 이사·상속·동거봉양 등의 부득이한 사유로 일시적 2주택이 아닌) 다른 주택들을 모두 처분하고 최종적으로 남은 1주택만 보유하게 된 날부터 2년 이상 보유시 1세대 1주택 요건을 적용받아 비과세 혜택을 주었습니다. 하지만 2022년 5월 10일 이후 양도하는 주택에 대하여는 보유·거주기간 재기산 재도를 폐지하여 최종 주택 매도시 2년이상 보유한 상태라면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.
장기보유특별공제
장기보유특별공제제도는 자산의 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대하여 그 양도소득금액을 산정할 때에 일정액을 공제하여 줌으로써 건전한 부동산의 투자행태 내지 소유행태를 유도하려고 하는 세제상의 장치입니다.
보유 및 거주 조건에 따라 최대 80%까지 공제되며 공동명의도 공제 가능합니다.
부동산 양도소득세 세액계산
- 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
- 양도가액 : 부동산 등의 양도당시 실지거래가액
- 취득가액 : 부동산 등의 취득당시 실지거래가액(실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능)
- 필요경비 : 실가(설비비·개량비, 자본적지출액자본적 지출액,양도비/ 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용), 취득세, 등록세, 중개보수비, 법무사 비용, 샷시·발코니·거실 등 확장 공사비 등(영수증 등 증빙서류 꼭 보관하기!!)
- 양도차익- 장기보유특별공제 = 양도소득금액
- 양도소득금액 - 감면대상 소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준
- 감면대상 소득금액 : 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등) / 2012.4.22.~2012.12.31. 또는 2013. 4. 1.~ 2013.12. 31. 에 신축주택·미분양주택·1세대 1 주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우, 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도소득세를 100% 감면한 정책이 있었음
- 양도소득 기본공제 : 250만 원(미등기 양도자산은 적용 배제)
- 양도소득 과세표준 × 세율 = 산출세액
양도소득세 기본세율 - 산출세액 - (세액공제+감면세액) = 자진납부할 세액
- 세액공제+감면세액 : 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액
※ 일반지역(비조정지역)의 다주택자 양도소득세
- 1년 미만 보유 시 : 양도차익의 70% 세율 적용 과세(지방세 포함 77%)
- 2년 미만 보유 시 : 양도차익의 60% 세율 적용 과세(지방세 포함 66%)
- 2년 이상 보유 시 : 기본세율 적용(중과 없음) 단, 1세대 1주택은 비조정지역에서 2년 이상 보유 및 실거래가 12억원이하이면 비과세 적용됨
※ 조정대상지역(매도시점)의 다주택자 양도소득세
- 1년 미만 보유 시 : 양도차익의 70% 세율 적용 과세(지방세 포함 77%)
- 2년 미만 보유 시 : 양도차익의 60% 세율 적용 과세(지방세 포함 66%)
- 2년 이상 보유 시 : 기본세율 + 20% p(2 주택)/30% p(3 주택이상) 추가 과세 및 추가 과세 적용시 장기보유특별공제 적용 배재. 단, 2022.5.10.~2026.5.9. 까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율 적용
☞ 긴급한 사유가 없다면 매수한 부동산은 최소 2년은 보유하고 파셔야 합니다. (양도 차액이 발생하지 않으셨다면 상관없습니다만...)
계산이 복잡하고 어려우시죠? '부동산계산기'를 이용하여 대략적인 금액을 예측해 볼 수 있습니다.
사는 것만큼 중요한 부동산 매도!
매도 거래 전 양도소득세 반드시 계산해 보시고
후회 없는 매도하시길 바랍니다^^
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