1주택자, 다주택자도 주택구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있을까?
결론은 받을 수 있다!! (글 중간부분에 자세한 내용 참고)
주택담보대출이란?
개인주택이나 아파트 등 집을 담보로 받는 대출('주담대'로 줄여서 많이 사용됨)로서 대출금리의 기준은 국내 8개 은행의 자금조달비용지수인 코픽스(COFIX;Cost of Fund)이다.
주택담보대출은 주택(단독주택·아파트·다세대주택 등)을 담보로 대출이 실행되는 상품으로, 분양 주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출, 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 및 잔금 대출을 포함한다.
(주택구입/신축/경락주택 구입자금대출 및 통장자동대출 포함)
주택담보대출은 담보물을 대상으로 하는 대출인 만큼 신용도를 기반으로 대출한도 및 금리가 정해지는 신용대출에 비해 일반적으로 금리 수준이 낮다는 특징을 가지고 있다
※주택이란 단독(다가구)주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트(주상복합아파트 포함)
- 담보 제공: 대출을 받기 위해 주택을 담보로 제공하며, 대출자가 상환하지 못할 경우 금융기관이 해당 주택을 처분할 수 있다.
- 대출 금리: 일반적으로 신용대출보다 낮은 금리를 적용받을 수 있다.
- 상환 기간: 대출 상환 기간은 보통 10년에서 50년까지 다양하다.
- 대출 한도: 주택의 감정가치에 따라 대출 한도가 결정된다.
궁금한 것들 확인해 보자!
★ 다주택자의 주택담보대출을 이용한 신규 주택 구입은 가능한가?
결론은 가능하다. 다만 KB국민은행은 지난해부터 2주택 이상은 모든 지역에서, 1 주택자는 수도권 지역에서 신규 주택 매수를 위한 대출을 막고 있다. 신한은행은 모든 지역 1주택자에 대한 주담대를 금지하고, 우리은행은 수도권 1주택자만 주담대를 빌려주지 않는다. NH농협은행은 수도권 2주택 이상에게만 주담대를 제한하고 있다.
★ 주택담보대출 관련 별도 약정 체결했는데, 이를 위반하면?
관련 법령에 따라 체결된 별도 약정을 위반한 경우 대출만기 전 기한의 이익이 상실되어 대출금을 전액 갚아야 하며 향후 3년간 대출이 제한될 수 있다.
★ 대출금액을 신고한 자금용도록만 사용해야 하나?
대출금을 당초 신고한 용도와 달리 사용할 경우, 즉시 상환을 해야 할 수도 있다.
★ 대출을 받고 금리를 인하 하거나 대출을 철회할 수 있나?
금리인하요구권과 대출금 수령일로부터 14일 이내에 신청가능한 대출계약철회권이 있다. 하지만 각 권리를 요구 시 일정한 요건이 충족되지 않으면 거절될 수 있다. 2025년 1월 13일 이후 체결한 대출은 중도상환 수수료가 인하된 바 추후 대출금리가 낮은 은행으로 대출 갈아타기를 하는 것도 방법이다.
★ 대출계약이 신용평가에 미치는 영항은?
개인신용정보조회는 개인신용평점에 영향을 주지 않으나, 대출계약의 체결만으로 개인신용평점이 하락할 수 있다. 또한 대출 계약이 변제 혹은 이에 준하는 방식으로 거래가 종료된 경우에도 일정기간 개인신용평점의 산정에 영향을 줄 수 있다.
★ 추가로 알아두어야 할 사항
- '갭투자'악용, 조건부 전세자금대출 규제는 2025년도 유지 : 5대 시중은행 중 3곳(KB국민·신한·하나)이 관련 대출 취급을 하지 않으며 하나은행과 NH농협은행은 조건부 전세자금대출을 가능
- 유주택자 전세자금대출에 대한 규제는 일부 풀림 : 5대 시중은행 중 관련 규제를 가지고 있었던 곳은 신한·우리은행이며, 이 중 우리은행은 유주택자 전세자금대출 제한을 모두 해제. 신한은행은 원래 보유한 주택을 매각하는 조건으로 전세자금대출을 빌려준다.
주택담보대출 받을 수 있는 대상자는? (아래사항 모두 충족)
- 소득 확인이 가능한 고객
- 관련기관(정부24, 국세청, 국민건강보험공단, 전자가족관계등록시스템 등)을 통해 서류제출이 가능한 고객
- 임차인이 없는 본인 소유(부부 공동명의 포함)의 주택을 담보로 제공하는 고객
- 인터넷등기 서비스로 근저당권 설정이 가능한 고객(담보 부동산에 근저당권 설정) - 생활안정자금의 경우 등기필증에 일련번호와 비밀번호가 없는 구양식을 보유하거나, 등기필증을 분실한 경우 신청 불가 - 해외체류자의 경우 인터넷등기 전자서명 제한으로 신청불가
- 신용등급 등 은행에서 정한 심사조건에 해당하는 고객
- 담보물에 타행 선순위설정이 없는 고객(대환대출은 타행 선순위근저당권 전액 말소 가능한 고객)
상환방법은?
ㆍ만기일시상환 : 대출기간 동안 이자만 매월 납부하고 만기에 대출금을 모두 상환하는 방식
- 만기일시상환의 경우 대출 만기일에 전액 상환해야 하며, 만기연장이 되지 않을 수 도 있다. 변동금리 대출 또는 혼합 형 대출 등 변동금리를 적용받는 대출의 경우 금리 상승 시 월 원리금 상환액이 증가할 수 있다.
ㆍ원금균등할부상환 : 대출 원금을 대출 개월수만큼 균등하게 분할하고 이자를 더하여 매월 상환하는 방식
ㆍ원리금균등할부상환 : 대출 원금과 이자의 합계금액을 대출기간 동안 균등하게 분할하여 매월 상환하는 방식
ㆍ혼합상환 : 원(리)금균등할부상환과 만기일시상환이 혼합된 방식(만기일시상환 및 원(리)금균등분할상환 비율은 50:50)
ㆍ할부금고정 분할상환 : 매월 이자지급일에 최초 할부금을 만기까지 상환하고, 잔액은 대출기간 만료일에 전액 상환
ㆍ통장자동대출 : ‘매일의 잔액’에 대하여 하루단위로 이자를 계산하여 매월 이자납입일(은행이 정한 매월 결산일)에 대출금액에 합산.
ㆍ 마이너스통장 : 입출금 통장에 대출한도를 부여하여 한도 내에서 자유롭게 대출과 상환이 가능한 방식
주택담보대출 필요서류
- 본인신분증 (주민등록증, 자동차운전면허증, 국내에서 발행한 여권 등)
- 토지 및 건물 등기권리증
- 인감증명서(인감도장 포함) 또는 본인서명사실확인서(최근 3개월 이내 발급분)
- 주민등록등본 및 대상물건지 소재 전입세대확인서(동거인 포함)(최근 1개월 이내 발급분)
- 재직 및 소득증빙서류
- 기타 추가 필요서류(매매계약서, 규제지역 소재 주택담보대출 신청시 준비서류 등)
중도상환해약금
중도상환해약금 = [중도상환원금 × 적용요율× (잔여기간 ÷ 대출기간)]
※ 대출의 상환기일이 도래하기 전에 대출금을 상환할 경우 개인이 부담하는 금액으로, 대출취급일로부터 3년까지 적용하며 대출만기까지 1개월 미만이 남은 경우에는 중도상환 해약금이 부과되지 않다.
개인부담비용
인지세는 대출약정 체결 시 납부하는 세금으로 대출금액에 따라 차등 적용되며, 각 50%씩 본인과 은행이 부담한다.
ㆍ 5천만 원 이하 : 비과세
ㆍ 5천만원 초과 1억 원 이하 : 7만 원
ㆍ 1억 원 초과 10억 원 이하 : 15만 원
ㆍ 10억 원 초과 : 35만 원
근저당권설정비용 중 국민주택채권매입 관련 할인비용과 추후 근저당권말소(감액) 등기 비용은 본인이 부담한다.
대출을 하실때, 급하게 1 금융권 한두 곳 둘러보고 대출하시면 안 됩니다.
추후 있을 대출을 위해 미리 알아보고 공부를 많이 할수록
더 좋은 조건으로 대출을 받고 잘 활용할 수 있습니다.
각 은행 홈페이지 및 각종 규제(정부 정책) 등 확인을 통해
힘들게 모은 자산을 잘 지키시고 잘 불려 나가시길 바랍니다.
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